Отцы и деньги: в России хотят отменить доли детей в жилье с маткапиталом
Владельцам квартир, купленных с помощью материнского капитала, упростят сделки с недвижимостью. Планируется отменить обязательное выделение «детских долей» — такой законопроект подготовили и планируют внести в Госдуму депутаты «Единой России» (есть у «Известий»). Инициативу поддерживают в Сбере. Доли детей чаще ничтожно малы (1/20 и менее), а сделки с такой недвижимостью проводить крайне сложно. Например, невозможно перепродать недостроенную новостройку, сложно ее реализовать на вторичном рынке, из-за чего приходится делать большие скидки, говорят эксперты.
Продать не получается
В России планируется отменить обязанность выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств маткапитала, в том числе когда они направляются на погашение ипотеки. Такой законопроект подготовили и планируют внести в Госдуму депутаты «Единой России», с документом ознакомились «Известия».
Доли детей сегодня чаще ничтожно малы (1/20 и менее), а сделки с такой недвижимостью проводить крайне сложно, рассказала «Известиям» одна из разработчиков проекта зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
— Например, невозможно перепродать недостроенную новостройку, сложно реализовать квартиру на вторичном рынке, из-за чего продавцам приходится делать большие скидки. А если семья не может дальше выплачивать ипотеку, то банку приходится продавать квартиру с дисконтом до 30% на торгах и так далее, — сказала депутат.
В то же время родители могут выделить все средства маткапитала на обучение только одного ребенка (в ущерб другому), или их можно направить полностью на пенсию матери, говорится в пояснительной записке к законопроекту. То есть при использовании маткапитала на другие разрешенные цели не учитываются интересы каждого отдельного ребенка, подчеркнула Светлана Разворотнева.
В пояснительной записке к законопроекту описана типичная проблемная история с жильем, купленным с использованием средств маткапитала. Так, в 2018 году одна семья с двумя детьми приобрела квартиру, и выплата от государства была использована как первоначальный взнос. В апреле 2022 года у семьи резко сократился доход и платить по кредиту в полном объеме она не смогла. В октябре банк предъявил требование полностью погасить кредит, иначе будет инициировано судебное разбирательство для продажи квартиры с торгов.
Денег у людей для полного погашения кредита не было. Продажа такой квартиры подразумевает, что покупатель даст средства, чтобы семья погасила кредит перед банком. Затем необходимо наделить детей долями в квартире, после получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу и только потом продать жилплощадь. Вся эта процедура займет порядка двух-трех месяцев.
Авторы законопроекта приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится дать людям на два-три месяца половину стоимости квартиры, крайне сложно, придется делать скидку. Так семья неминуемо потеряет 20–30%, то есть использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей, люди потеряют сегодня порядка 2 млн рублей. Причем средства маткапитала в этой ситуации получат не дети, а банк, который изымет сумму долга и штрафы за просрочку платежей.
В пояснительной записке приводится и другой пример: семья использовала маткапитал на погашение ипотеки за двухкомнатную квартиру. Люди взяли кредит на трешку, чтобы было просторнее, а двушку хотели продать и погасить ипотеку. Но продать не получается. «Поэтому писали ходатайство в опеку, чтобы разрешили вернуть деньги на счет, так как доля ребенка ничтожна мала, но получили отказ. Теперь, вместо того чтобы возить ребенка в отпуск, платим ипотеку за трешку», приводят слова пострадавших авторы документа.
Внимание, риски
Инициативу поддерживают в Сбере, следует из письма банка в Госдуму (есть у «Известий»). Мера не приведет к нарушению прав детей и при этом расширит возможности родителей по дальнейшему улучшению жилищных условий семьи, говорится в письме.
«Известия» направили запросы в Сбер, Минстрой, Пенсионный фонд.
В Минтруде сказали, что законопроект в ведомство пока не поступал.
— С точки зрения проведения сделок с недвижимостью подобные изменения могут значительно упростить процесс покупки новых объектов, в том числе при расширении семьи. При этом мы считаем, что финальное решение должно быть максимально сбалансированным и полностью защищать права несовершеннолетних, — сообщили «Известиям» в пресс-службе ВТБ.
Главной сложностью при проведении подобных сделок становится необходимость получения согласия органов опеки и попечительства, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Она назвала эту меру чрезмерной, потому что родители априори действуют в интересах своих детей. Конечно, есть исключения, но исходя из них устанавливать общее правило ошибочно, считает эксперт.
— Подход органов опеки порой отличается формализмом. В частности, они могут запретить переезд в квартиру, площадь которой чуть меньше, даже если бытовые условия в ней значительно лучше. Не существует единой формулы, как следует действовать в той или иной ситуации. Чиновники нередко в аналогичных случаях принимают различные решения, что несправедливо, — считает Надежда Коркка.
Всё это затрудняет продажу квартир с детскими долями. В итоге обязанность по выделению детям долей в жилье, приобретенном с использованием маткапитала, мешает молодым семьям полноценно распоряжаться недвижимостью, сказала Надежда Коркка. Кроме того, квартиры, приобретенные с привлечением средств материнского капитала, не только усложняют процесс их продажи из-за обязанности выделить доли несовершеннолетним, но и создают риски для будущих добросовестных покупателей такой недвижимости, отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
— Если доли несовершеннолетним были выделены некорректно, то в будущем у нового владельца могут возникнуть риски по признанию такой сделки недействительной, — пояснил он.
Подводные камни
Целесообразность выделения долей на детей в приобретаемой с маткапиталом недвижимости вызывает сомнения, поскольку их размер определяется по соглашению сторон и на практике они ничтожно малы. А издержки и риски при сделках с жилыми помещениями существенно возрастают, сказал гендиректор Фонда «Институт экономики города», эксперт Общественного совета при Минстрое Александр Пузанов. Он добавил, что из-за сложностей число семей, использующих маткапитал на улучшение жилищных условий, постепенно уменьшается: с 97% в 2011 году до 77% в 2021-м. Вероятно, часть домохозяйств выбирает не оптимальное для себя направление использования этих средств, сказал Александр Пузанов.
В то же время, как отметили в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП), сегодня даже при обязательном выделении доли есть немало родителей, которые не выполняют установленные законом правила. Поэтому отдавать это право полностью под контроль родителей опасно.
— Инициатива спорная. Мать ребенка как владелец сертификата сама вправе решать, куда направить средства, — на пенсию, обучение или жилье. Если же семья решила использовать средства именно на жилье, то и у супругов, и у всех детей должно произойти улучшение жилищных условий, — сказали в ФНП.
По мнению Ильдара Хусаинова, главный риск инициативы — это манипуляции с недвижимостью, направленные на обналичивание средств маткапитала. Фактически сейчас выделение долей в приобретаемой недвижимости частично снижает риск фиктивных сделок с целью обналичивания сертификатов. Направление же средств на пенсию матери или обучение одного из детей практически исключает вариант обналичивания.
Никаких серьезных рисков от реализации этой инициативы нет, возразила Надежда Коркка. Конечно, некоторые граждане способны ущемлять интересы собственных детей, но усложнять распоряжение недвижимостью всем родителям из-за небольшого количества асоциальных личностей иррационально, уверена она.
